มีข่าวดีสำหรับเจ้าของบ้านหลายล้านคนในสัปดาห์นี้ แต่ยังไม่ถึงเวลาฉลอง
รายงานโดยคณะกรรมาธิการกฎหมายที่เผยแพร่ในสัปดาห์นี้น่าจะทำให้การอ่านยกระดับสำหรับเจ้าของบ้าน 4.3 ล้านคนในอังกฤษและเวลส์ที่ติดอยู่ในระบบสิทธิการเช่าศักดินาของเรา ดูเหมือนว่า (ในที่สุด) จะสะกดจุดจบของการปฏิบัติที่น่าสยดสยองมากมายที่ทำให้ผู้คนสิ้นหวัง เช่น การต่ออายุสัญญาเช่าที่แพงจนน่าหัวเราะ ค่าเช่าที่ดินที่พุ่งสูงขึ้น และค่าบริการที่ไร้สาระ แต่ที่นี่มีเงินเดิมพันหลายพันล้านปอนด์ เงินที่ไหลไปสู่ผู้ถือกรรมสิทธิ์อิสระที่ร่ำรวย หลายคนเป็นครอบครัวชนชั้นสูงหรือบริษัทในหมู่เกาะบริติชเวอร์จิน เพราะแทบไม่ได้ทำอะไรเลย และพวกเขาจะพบช่องโหว่ครั้งแล้วครั้งเล่าเพื่อยึดทรัพย์สมบัติที่หามาได้
ก่อนอื่นมาดูข่าวดีกันก่อน รัฐบาลได้ขอให้คณะกรรมาธิการกฎหมายเมื่อปีที่แล้วหาทางแก้ไขวิกฤตสิทธิการเช่า รายงานฉบับแรกในเดือนมกราคมกำหนดการปฏิรูปกระบวนการ “การให้สิทธิ์” นั่นคือที่ที่คุณต้องการซื้อกรรมสิทธิ์หรือขยายสัญญาเช่า 75 ปีในแฟลตของคุณกลับเป็น 99 ปี
มันกล่าวว่าการปฏิรูปจะทำให้ต้นทุนการซื้อสัญญาเช่าลดลงประมาณหนึ่งในสาม ยกตัวอย่างอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 250,000 ปอนด์ ซึ่งเหลือสัญญาเช่าเพียง 76 ปี บริษัทกล่าวว่าค่าใช้จ่ายในการซื้อสัญญาเช่าจะลดลงจากประมาณ 16,500 ปอนด์เป็นระหว่าง 9,000 ถึง 10,500 ปอนด์ แต่มัน ทำให้นัก รณรงค์ผิดหวังหลังจากล้มเหลวในการสร้างสูตรง่าย ๆ สำหรับผู้ถือสัญญาเช่าและโดยให้ความสนใจมากเกินไปกับ “สิทธิมนุษยชน” ที่แปลกประหลาดของ บริษัท ให้เช่าภาคพื้นดินและกรรมสิทธิ์
รายงานในสัปดาห์นี้ไปไกลกว่านั้นมาก แนะนำว่าหากคุณเป็นเจ้าของแฟลตที่มีสัญญาเช่าแบบมีส่วนลด คุณควรได้รับอนุญาตให้ต่ออายุเป็น 990 ปีโดยอัตโนมัติโดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่าพื้นที่ เสนอให้มีการปฏิรูปต้นทุน ซึ่งจะช่วยลดค่าธรรมเนียมทางกฎหมายจำนวนมากที่ผู้ถือสัญญาเช่าอาจต้องจ่ายเมื่อพยายามซื้อกรรมสิทธิ์ในที่ดินของตน
ในเรื่องของค่าบริการ – ที่ผู้ถือครองอิสระจากระยะไกลมักเอาเปรียบเจ้าของแฟลตด้วยค่าบำรุงรักษาที่แพงกว่า – เสนอหนทางที่ง่ายกว่ามากในการเข้าครอบครองการจัดการบล็อกของคุณและกำจัดตัวแทนที่มีราคาแพงของเจ้าของกรรมสิทธิ์
ในขณะเดียวกัน ข้อเสนอของบริษัทจะทำให้รถไฟน้ำเกรวี่ของนักพัฒนาตกราง บ้านใหม่สี่ใน 10 ที่สร้างขึ้นในอังกฤษ (และ 9 ใน 10 แฟลตใหม่ในลอนดอน) ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาได้ถูกขายออกไปตามสิทธิการเช่า นักพัฒนาสร้างผลกำไรมหาศาลด้วยการขายโฮลด์เมื่อเว็บไซต์เสร็จสมบูรณ์ หมายความว่าอังกฤษและเวลส์เป็นประเทศสุดท้ายในโลกที่พัฒนาแล้วที่คุณสามารถซื้อบ้านได้ แต่ไม่สามารถเป็นเจ้าของได้ คณะกรรมการกฎหมายกล่าวว่าในอนาคตแฟลตควรขายเป็น “ส่วนกลาง” ซึ่งเจ้าของแต่ละคนมีส่วนแบ่งในกรรมสิทธิ์
Sebastian O’Kelly ซึ่งรณรงค์อย่างไม่รู้จักเหน็ดเหนื่อยที่Leasehold Knowledge Partnership (LKP)มีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการปฏิรูปที่เสนอเหล่านี้กล่าวว่า: “คณะกรรมการกฎหมายสมควรได้รับเครดิตมหาศาลสำหรับการเพิกเฉยต่อแรงกดดันจากกลุ่มอิสระ … รายงานดังกล่าวตอกย้ำโลงศพ สำหรับผลประโยชน์เชิงพาณิชย์ที่กินสัตว์อื่นซึ่งแสวงหาประโยชน์จากระบบสิทธิการเช่า ‘ศักดินา’ เป็นข้อเสนอที่สำคัญที่สุดสำหรับการปฏิรูปในรุ่นต่อไป”
เชียร์กันถ้วนหน้า? อาจจะยังไม่ใช่ ประการแรก มีความเสี่ยงที่จะไม่มีอะไรเกิดขึ้น ข้อเสนอเหล่านี้จะพบช่องว่างในตารางเวลาทางกฎหมายของรัฐบาลหรือไม่? เป็นที่น่าสังเกตว่า ลุค ฮอลล์ รัฐมนตรีกระทรวงการเคหะซึ่งตอบอย่างเป็นทางการต่อข้อเสนอของคณะกรรมาธิการกฎหมาย กล่าวว่า “เราจะพิจารณาคำแนะนำอย่างรอบคอบ ซึ่งเป็นก้าวสำคัญ”
แทบไม่ได้การรับรองที่น่าตื่นเต้นและไม่มีอะไรที่เหมือนกับความกระตือรือร้นในการเปลี่ยนแปลงที่มาจาก Gavin Barwell รัฐมนตรีกระทรวงการเคหะซึ่งครั้งหนึ่งเคยเป็นหัวหน้าเจ้าหน้าที่ของ Theresa May เมื่อเกิดวิกฤตสิทธิการเช่าในปี 2559-2560
นอกจากนี้ยังมีสัญญาณเตือนเกี่ยวกับร่างกฎหมายว่าด้วยความปลอดภัยในอาคาร ซึ่งออกเมื่อสัปดาห์ที่แล้ว อันเนื่องมาจากภัยพิบัติหอคอยเกรนเฟลล์ เสนอบุคคลที่รับผิดชอบ ซึ่งโดยปกติคือเจ้าของอาคาร ซึ่งจะรับผิดชอบด้านความปลอดภัยเมื่อมีคนอาศัยอยู่ในตึกแถว
ฟังดูสมเหตุสมผลแต่ฉันบอกว่ามันเป็นของกำนัลสำหรับผู้ถืออิสระที่วิ่งเต้นรัฐมนตรีอย่างคึกคะนอง พวกเขากำลังพูดว่า: “ดูสิ คุณต้องการให้เราเป็นเจ้าของอิสระมืออาชีพเพื่อเป็นบุคคลที่รับผิดชอบ ทุกสิ่งเกี่ยวกับการสิ้นสุดสิทธิการเช่าและค่าเช่าที่ดินเป็นความคิดที่แย่จริงๆ”
คุณควรทำอย่างไรหากคุณเป็นเจ้าของแฟลตเช่าและระยะเวลาลดลงต่ำกว่า 80 ปี
จากนั้นมีกฎใหม่ให้สิทธิ์เจ้าของบล็อกในการเพิ่มชั้นพิเศษอีก 2 ชั้นโดยไม่ต้องขออนุญาต รัฐบาลบอกว่ามันเกี่ยวกับการให้ครอบครัวสร้างแฟลตของย่าหรือห้องนอนเพิ่มเติม ความจริงก็คือพวกเขาจะถูกยึดโดยผู้ถือกรรมสิทธิ์แทนเพื่อดึงเงินจากผู้ถือสัญญาเช่า ทำไม เนื่องจากเมื่อพวกเขามาซื้อสัญญาเช่า เจ้าของอิสระจะโต้แย้งว่าพวกเขาต้องได้รับการชดเชยสำหรับสองชั้นเพิ่มเติมที่พวกเขาอาจได้รับจากการเพิ่มเข้าไปในบล็อก Leasehold Knowledge Partnership ประเมินว่าสามารถให้ทรัพย์สินแก่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ได้มากถึง 2 หมื่นล้านปอนด์ เงินมากขึ้นสำหรับการไม่ทำอะไรเลย
คุณควรทำอย่างไรหากคุณเป็นเจ้าของแฟลตเช่าและระยะเวลาลดลงต่ำกว่า 80 ปี คุณควรรอการปฏิรูปและข้ามนิ้วของคุณไป ค่าใช้จ่ายจะลดลงหรือไม่? น่าเศร้าที่มันอาจจะไม่ใช่วิธีที่ดีที่สุด เมื่อสามปีที่แล้ว Sajid Javid เลขานุการชุมชนในขณะนั้นกล่าวว่า “พอแล้วพอแล้ว การปฏิบัติเหล่านี้ไม่ยุติธรรม ไม่จำเป็น และจำเป็นต้องหยุด” พวกเขาดำเนินการต่อไปและจะดำเนินการต่อไปอย่างน้อยอีกสามถึงห้าปีจนกว่ากฎหมายใด ๆ จะผ่าน
รอห้าปีและสัญญาเช่าของคุณจะสั้นลงและผู้ถือครองอิสระที่โลภจะเรียกร้องเงินมากขึ้น คำแนะนำของ LKP นั้นกว้างๆ ว่าหากคุณเข้าใกล้ 80 ปีหรือน้อยกว่าในสัญญาเช่า คุณก็ควรจะกัดฟันและขยายเวลาออกไป แต่ถ้าคุณมีเวลาเหลือมากกว่า 90 ปี คุณควรรอและรอสัญญาเช่าใหม่ 990 ปีโดยไม่ต้องเช่าภาคพื้นดิน เป็นเรื่องยากที่จะเห็นว่าผู้ถือครองอิสระจะสามารถขับไล่คุณได้อย่างไร
